"No solo vendemos inmuebles, vendemos calidad de vida."
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Lic. Marcela Albiter Camacho
- diciembre 2, 2020
- 10:00 am
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“¡ENCONTRÉ LA CASA DE MIS SUEÑOS! ¡LA IDÓNEA PARA MI Y MI FAMILIA…! pero para ello debo vender primero la mía y así poder contar con TODO el dinero para comprarla ¿que puedo hacer? NO QUIERO que se la vendan a alguien más…”
A continuación te explicaré el medio por el cual puedes apartar legalmente ese inmueble que tanto deseas.
Tabla de Contenido
Pues bien, mientras acudes con el notario para poder llevar a cabo LA ESCRITURACIÓN del inmueble que deseas comprar (es decir, otorgar la compraventa del inmueble mediante escritura pública), se puede celebrar un contrato para apartarlo, siempre y cuando haya acuerdo de voluntades, o mejor dicho CONSENTIMIENTO entre promitente comprador y promitente vendedor, respecto del inmueble que será objeto de la compraventa con un PRECIO y FORMA DE PAGO previamente acordado, así como el PLAZO en el que se otorgará y firmará la escritura por las partes ante el notario, entre otros detalles del caso.
Este contrato se llama: CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
Importante: Dicho contrato NO es lo mismo, que el CONTRATO DE COMPRAVENTA que se celebra en documento PRIVADO (al igual que EL CONTRATO DE PROMESA). El PRIMERO trae como consecuencia transmitir la propiedad del inmueble al comprador, aunque no se haya otorgado escritura alguna y el SEGUNDO (promesa) no transmite la propiedad del inmueble, ya que el objeto del contrato consiste en la obligación que asumen las partes de celebrar un contrato futuro (LA COMPRAVENTA). En la escritura correspondiente y ante notario, ÉSTA es la forma más segura que se recomienda para poder comprar la casa de tus sueños.
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Definición Legal
Veamos qué dice el Código Civil del Distrito Federal con respecto al “contrato de promesa de compraventa”:
“Artículo 2245. La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.”
“Artículo 2245. Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.”
Pero… ¿Qué es un Contrato de Promesa de Compraventa?
Para que el mismo quede un poco más claro, lo defino de la siguiente manera:
La promesa es un contrato que solo genera obligaciones de HACER, que por virtud, ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro en un PLAZO determinado, cuyos elementos esenciales y características particulares deben especificarse desde la celebración de la misma.
En este contrato además de plasmarse las obligaciones de las partes, condiciones de pago, plazo también se establece una pena convencional que llegara a surtir efectos en caso de que cualquiera de las partes incumpla alguna condición respecto al contrato FUTURO o PROMETIDO.
A continuación explicaré brevemente las partes de un contrato de promesa de compraventa y contenido que este debe llevar.
Partes del Contrato de Promesa
- Promitente vendedor: En este contrato es denominado así, pero no es más que el dueño del inmueble, es decir, el que promete vender la misma. En el presente contrato deberá contarse con los datos personales del mismo, QUE SEA CAPAZ (es decir, sea mayor de edad y se pueda auto gobernar), domicilio para notificar y a su vez hacer constar que en efecto es el propietario del inmueble objeto del contrato (se plasma en el mismo los datos de la escritura con la que se hace constar que es el dueño).
- Promitente comprador: Así se le denomina al que desea comprar o adquirir el bien inmueble. De igual manera debe contarse con los datos personales del mismo (de igual forma, debe ser capaz y en su defecto encontrarse representado en caso de que el que compra es mayor de edad), domicilio para notificar y también que cuenta con la solvencia para poder adquirir el bien prometido.
Contenido del Contrato de Promesa
En el contenido del contrato de promesa de compraventa, como la definición lo menciona anteriormente, es necesario contemplar DOS ASPECTOS IMPORTANTES
- OBJETO (celebración de contrato futuro)
- Es necesario destacar que el PLAZO es importante, puesto que es el tiempo en que las partes podrán llevar a cabo la celebración del contrato futuro (compraventa del bien inmueble ante notario público), mismo que se estipula en dicho contrato.
Adicionalmente, resulta importante establecer en el contrato de promesa de compraventa, los elementos o características esenciales del contrato futuro a celebrarse, es decir:
- Objeto del contrato prometido: EL INMUEBLE, AHORA SÍ, OBJETO DEL CONTRATO PROMETIDO.
- Precio: En el contrato de promesa de compraventa, debe hacerse mención del precio en el que se comprará el bien inmueble. Este será el estipulado entre las partes.
- Condiciones de pago: Puede estipularse la forma en que se pagará el precio, del bien inmueble; en la misma se declarará la fecha, el monto y la forma (cheque, cheque de caja o transferencia bancaria). Ahora bien, si en el momento de la celebración del contrato de promesa, se desea recibir alguna cantidad de dinero a cuenta del precio pactado por la venta del inmueble, este anticipo se debe recibir como GARANTÍA o señal de seriedad para la celebración del contrato prometido, PERO NO a cuenta del precio, ya que hacerlo así provoca que nuestro CONTRATO DE PROMESA se convierta en un CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA por estar cumpliendo ya con las OBLIGACIONES PROPIAS DE LA COMPRAVENTA. En otras palabras, se debe pactar en el contrato de promesa de compraventa, que para cuando se celebrare el contrato prometido, dicha garantía se aplicará a cuenta del precio. OJO!! DEBE EVITARSE hacer entrega del INMUEBLE al momento de la firma del contrato de promesa, ya que lo anterior constituye un principio de EJECUCIÓN DE LA COMPRAVENTA MISMA.
- Plazo: El plazo es muy importante, ya que en este contrato debe hacerse mención de la fecha cierta o delimitada para poder elevar dicho contrato a escritura pública. Una vez llegado el día estipulado, se hará entrega de la casa y se liquidará el monto total de la misma.
- Obligaciones para las partes: Es necesario estipular en el presente contrato, las obligaciones que cada una de las partes debe llevar a cabo.
- Sanciones: Muchos llegan a cuestionarse… ¿Y qué pasa si alguna de las partes incumple? ¿Cómo hacerle para que se cumpla lo estipulado? Pues bien, para evitar que alguna de las partes llegue a incumplir, se pone una cláusula de SUMA IMPORTANCIA, misma que contiene la conocida “pena convencional” con la que se cubrirán los posibles daños y perjuicios que se generen por el incumplimiento de alguna de las partes. (LA PENA CONVENCIONAL no podrá ser superior al precio del INMUEBLE).
- Firmas de las partes: Este es un acuerdo de voluntades entre las partes, por lo que NO NECESITA de la fe pública de un notario, ni de testigos, aunque llegue a estilarse así, NO ES NECESARIO.
¿Tiene Validez Jurídica?
Al no otorgarse ante la fe de un notario, es un contrato celebrado en documento privado, pero OJO surte TODAS SUS CONSECUENCIAS JURÍDICAS y es válido entre las partes.
¿Debe Ser Firmado ante Notario?
No es necesaria la presencia del notario, puesto que es considerado como un pre-contrato, el cual tendrá la formalidad de ESCRITURA PÚBLICA una vez que se cuente con todos los requisitos para llevarla a cabo y a su vez se cumpla con el plazo prometido para su celebración, entrega del bien inmueble y liquidación del precio.
Referencias
- Asamblea Legislativa del Distrito Federal. (2020). Código Civil para el Distrito Federal. 1 de diciembre de 2020. Sitio web: http://www.paot.org.mx/centro/codigos/df/pdf/2020/COD_CIVIL_DF_09_01_2020.pdf
Lic. Marcela Albiter Camacho
Licenciada en Derecho, egresada del Tec de Monterrey.
Responsable de trámites para el otorgamiento de escrituras, revisión de testimonios, ingresos al Registro Público de la Propiedad y revisión de impuestos en una Notaría de la Ciudad de México.
Lic. Marcela Albiter Camacho
Licenciada en Derecho, egresada del Tec de Monterrey.
Responsable de trámites para el otorgamiento de escrituras, revisión de testimonios, ingresos al Registro Público de la Propiedad y revisión de impuestos en una Notaría de la Ciudad de México.
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