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Quizás te has preguntado lo siguiente: ¿Cómo compruebo que un inmueble es mío? ¿Qué avala que esa casa es mía? ¿Qué necesito tener para comprobar que es de mi propiedad?

A continuación te voy a platicar de un instrumento de suma importancia, el cual te permitirá, junto con su inscripción al Registro Público de la Propiedad, garantizar que tú eres el propietario de la casa, departamento, terreno o inmueble del caso.

La ley del Notariado para la Ciudad de México, define este instrumento conocido como “ESCRITURA”, de la siguiente manera:

“Artículo 101. Escritura es el instrumento original que el Notario asienta en los folios, para hacer constar uno o más actos jurídicos y que firmado por los comparecientes, autoriza con su sello y firma.”

Es decir, la escritura es el instrumento en el que se establecen actos, y que la ley exige como requisito para validarlos; mismo que el notario mediante su intervención, procede a redactar su contenido y lo asienta en su protocolo que hoy se conoce como folios (hojas sueltas del protocolo, que después se encuadernan). Ese original que el notario plasma en su libro y hace constar actos jurídicos, son los testamentos, poderes o contratos; como lo son la compraventa, la donación o inclusive la constitución de una sociedad. Dichos instrumentos deben ser firmados ante la presencia del notario y autorizados por el mismo, así se prueba la existencia del acto o del contrato que permite acreditar el contenido en dichos instrumentos.

Tabla de Contenido

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Partes de Una Escritura

Proemio

Contará con un PROEMIO en el cual se hará mención del número de escritura, libro al que pertenece, lugar y fecha, número de notaría, el titular de la misma, nombre y apellidos de los otorgantes y representados (en su caso), el acto o actos otorgados en el instrumento y en ocasiones la hora, de ser el caso. 

Antecedentes

Posteriormente, contendrá un apartado de ANTECEDENTES, mencionando que los mismos se tuvieron a la vista. Un antecedente en una compraventa puede ser la escritura anterior con la que se avala la propiedad legítima del dueño del inmueble que se va a vender. Adicionalmente, se cita el Folio Real en el cual está INSCRITO en el Registro Público de la Propiedad y que avala al TITULAR REGISTRAL. 

Declaraciones

Una parte más de las escrituras, son las DECLARACIONES de los comparecientes, mismas que se llevan a cabo bajo protesta de decir verdad.

Cláusulas

Lo más importante de la escritura, son las CLÁUSULAS ya que en estas se hace constar el contenido obligacional del contrato, es decir, las cláusulas esenciales como son la voluntad de las partes para vender y comprar, el INMUEBLE a venderse, indicando su dirección, colindancias y linderos del mismo así como el PRECIO acordado las partes contratantes, y de manifiesto las cláusulas de estilo y las cláusulas naturales, como es el clarificar los vicios ocultos del inmueble.

Personalidad

Una vez terminado el apartado antes mencionado, otra parte de la escritura es la PERSONALIDAD, esta solo existirá en caso de que algún otorgante estuviese representado, se plasmará quién comparece en su nombre y se acreditará con el poder pertinente que se redactara en la misma escritura o bien, se podrá agregar como anexo.

Generales

Ya casi para terminar, se presentará un apartado más, los GENERALES de aquellos que otorgan el acto jurídico contenido en la escritura; es decir, los datos personales del comprador, vendedor y representantes si llegase a haber.

Certificaciones

Finalmente las CERTIFICACIONES, las cuales pone el notario según el instrumento; en ellas debe hacerse mención de que se cercioró la identidad de los otorgantes, la capacidad de los mismos, el derecho que tienen de leer la escritura y que la misma se les sea explicada, y que el notario le dio lectura al instrumento y les menciono las consecuencias,  por mencionar algunas. 

Firmas

El cierre de la misma contiene FIRMAS de quienes participan, día en que se firma la escritura, y firma y sello del notario. 

Los Folios

Ah, entonces… ¿los folios son mis escrituras?

NO, los folios son aquellas hojas que constituyen la papelería oficial del notario y siguen una consecutividad de un número que nunca se repite, es la escritura donde se plasma el acto o hecho jurídico, que es otorgado ante su fe, PERO NO son los folios (la escritura propiamente dicha) los que se les entregan a los OTORGANTES del acto (comprador y vendedor) ya que estos folios que conforman la escritura (y que una vez empastados conforman el protocolo), se quedan en resguardo del notario por un lapso de 5 años y posteriormente se depositan en el Archivo General de Notarías.

Diferencia Entre Testimonio y Copia Certificada

Lo que se entrega al OTORGANTE del ACTO o al COMPRADOR (hoy propietario del inmueble), para probar que es el DUEÑO, es el llamado “TESTIMONIO” o en su caso una “COPIA CERTIFICADA”, que es una reproducción fiel y exacta de la escritura, que a su vez contiene el acto jurídico que sea del caso.

Y entonces ¿En qué RAYOS se diferencia una de otra?

Por un lado, la Ley del Notariado en su artículo 146 nos menciona lo referente a un testimonio:

“Artículo 146. TESTIMONIO es la copia en la que se transcribe íntegramente una escritura o un acta, y se transcriben, o se incluyen reproducidos, los documentos anexos que obran en el apéndice, con excepción de los que ya se hayan insertado en el instrumento y que por la fe del Notario y la matricidad de su protocolo tiene el valor de instrumento público.”

En el testimonio se hace la transcripción TAL CUAL de la escritura, misma que en su momento fue plasmada en folios con su respectivo número, así como al número de protocolo a la que pertenece dicha escritura y la cual, es firmada por los comparecientes (partes) y que llevará consigo los documentos que el notario tramitó como necesarios para el otorgamiento del acto. 

Por otro lado, la ley del notariado en su artículo 157 nos menciona lo referente a una copia certificada:

Artículo 157. «(…) COPIA CERTIFICADA es la reproducción total o parcial de una escritura o acta, así como de sus respectivos documentos del apéndice, o sólo de éstos o de alguno o algunos de estos (…)”

Se dice que es total o parcial debido a que se expide para acompañar declaraciones de carácter administrativo o fiscal, ÚNICAMENTE cuando las autoridades así lo permitan; también sirven para llevar a cabo algún trámite con relación a la escritura como podría ser lo referente al  predial o agua en la celebración de una compraventa. Con ayuda de la copia certificada puede llevarse a cabo el cambio de nombre de dueño, por ejemplo.

En general, ésta puede ayudarte a llevar a cabo algún trámite en caso de no contar con el testimonio, ya sea porque se encuentra en proceso de inscripción en el Registro Público de la Propiedad o bien, la misma autoridad solicite copia certificada para poder llevar a cabo el trámite (regularmente se acompaña de una carta expedida por el notario donde él mismo hace constar que el testimonio de la escritura se encuentra en trámite de inscripción en el Registro Público).

Y para finalizar, la pregunta del millón...

¿Qué pasa si pierdo mis escrituras?

PERDISTE la reproducción de la ESCRITURA, es decir, EL TESTIMONIO de la misma o LA COPIA CERTIFICADA.  ¡NUNCA PERDERÁ LA ESCRITURA!.

Muchos piensan que pierden el testimonio de la escritura en la que se hizo constar el contrato de compraventa, (para hablar en términos correctos) ya no tienen con qué acreditar que son los legítimos DUEÑOS de sus casas, ¿Qué procede? ES UNA DE LAS RAZONES POR LA CUAL LA ESCRITURAS QUEDAN BAJO LA CUSTODIA DEL NOTARIO. En caso de perder tu testimonio NO DEBES PREOCUPARTE, RESPIRA y acude con el notario con quien que llevaste a cabo la compra; SI el protocolo continua en su notaría, éste podrá expedir los TESTIMONIOS O COPIAS CERTIFICADAS POSTERIORES que desees.

Sin embargo, es necesario tener presente, que si pasados 5 años desde que celebraste el acto, te percatas que no encuentras tus escrituras (RECUERDA que lo que se te perdió realmente es el TESTIMONIO de la escritura ya que la escritura original está en resguardo por el notario), podrás acercarte de igual manera con la notaría para que te apoye con la solicitud de las misma en el Archivo General de Notarías, o bien, acudir directamente para solicitar la expedición de un TESTIMONIO o COPIA CERTIFICADA a la dependencia antes mencionada.

¡NO HAY DE QUÉ PREOCUPARSE! SOLO TEN A LA MANO LA FECHA, NÚMERO DE NOTARIO Y ANTE QUIÉN LO OTORGASTE; ESTOS DATOS TE PODRÁN AYUDAR PARA RECUPERAR TU INSTRUMENTO PERDIDO.

Referencias

Picture of Lic. Marcela Albiter Camacho

Lic. Marcela Albiter Camacho

Licenciada en Derecho, egresada del Tec de Monterrey.
Responsable de trámites para el otorgamiento de escrituras, revisión de testimonios, ingresos al Registro Público de la Propiedad y revisión de impuestos en una Notaría de la Ciudad de México.

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Lic. Marcela Albiter Camacho

Licenciada en Derecho, egresada del Tec de Monterrey.
Responsable de trámites para el otorgamiento de escrituras, revisión de testimonios, ingresos al Registro Público de la Propiedad y revisión de impuestos en una Notaría de la Ciudad de México.

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