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Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs), son instrumentos relativamente nuevos que cotizan en La Bolsa Mexicana de Valores (BMV), y que permiten el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles en México, ya que solo existen en este país; también sirven para obtener ganancias de la renta de inmuebles como oficinas, locales comerciales, hoteles, entre otros.

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Las FIBRAs son administradas para su arrendamiento, con el derecho a recibir los ingresos provenientes de la renta de los activos, convirtiéndose en un elemento valioso para conformar portafolios de inversión, de acuerdo con información de la BMV.

Actualmente en el país existen 15 FIBRAS inmobiliarias dedicadas a diferentes sectores desde comercial, industrial, oficinas, hotelero, educación y manufacturero, solo por mencionar algunos; también existen fideicomisos que son de energía, infraestructura y de hipotecaria.

Con este tipo de instrumento, los inversionistas reciben pagos periódicos que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía). Desde 2011, cuando entraron a la BMV las primeras Fibras, se han obtenido recursos por 148,842 millones de pesos.

Hasta ahora existen varios fideicomisos en el mercado bursátil, que se encuentran en el sector industrial, comercial, de oficinas y mixto. Estos son:

  • FRIBRA MACQUARIE: Su objetivo principal es adquirir, ser propietario, arrendar y administrar inmuebles estabilizados generadores de ingresos en los principales mercados de México. 
  • FIBRA PROLOGIS: Se enfoca en adquirir, poseer y administrar inmuebles para logística y manufactura de Clase A.
  • FIBRA Hotelera Mexicana (FIHO): Se enfoca en desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles orientados a viajeros de negocios en los segmentos de servicios limitados, servicios selectos, servicios completos, resorts y estancia prolongada.
  • FIBRA SHOP: Creado principalmente para adquirir, desarrollar y operar un amplio rango de centros comerciales en México.
  • FIBRA UNO (FUNO): Se enfoca en la generación de valor sostenible para nuestros inversionistas mediante la operación, adquisición, venta y desarrollo de inmuebles para uso comercial. 
  • FIBRA MTY: tiene como objetivo adquirir, administrar y desarrollar un portafolio de inmuebles corporativos de alta calidad en México, con un componente preponderante en oficinas.
  • FIBRA DANHOS: Tiene el fin de diversificar su negocio de la industria textil a la construcción, enfocándose primordialmente en activos que produjeran un ingreso. 
  • FIBRA HD: Es una Fibra enfocada en adquirir bienes inmuebles de gran calidad en distintos mercados, con el fin de diversificar su inversión.
  • FIBRA UP: La Fibra Upsite está enfocada en apoyar al mercado de las Pequeñas y Medianas Empresas (PYMEs) y Startups en México, mediante el desarrollo de bienes inmuebles innovadores bajo el esquema de la economía compartida.
  • FIBRA INN: es un fideicomiso mexicano formado primordialmente para adquirir, desarrollar y rentar un amplio grupo de propiedades destinadas al hospedaje en México para los viajeros de negocios.

Para constituir una Fibra, los interesados deberán tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces, dedicarse a la compra o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento y distribuir entre los tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior.

“Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deben destinarse al arrendamiento y no enajenarse (vender) antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición y contar con altos estándares de Gobierno Corporativo”, indica información de la BMV.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) finalizaron con broche de oro el 2019, al generar los mayores rendimientos en el mercado de capitales mexicano y anotar su mejor cierre de año desde el 2012.

El índice de fibras, S&P/BMV Fibras, que mide el comportamiento de estas figuras inmobiliarias en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), concluyó con una ganancia anual de 31.49%, esto fue casi siete veces más que el rendimiento generado por el principal referente bursátil, el S&P/BMV IPC, que tuvo un beneficio de 4.56% en el 2019. Ahora bien, está por salir y ser reportado el resultado del año 2020.

¿Cómo se invierte en las FIBRAs?

1. Abrir una cuenta con el intermediario bursátil y/o casa de bolsa de tu preferencia.

2. Una vez que tengas tu cuenta y te asignen a un asesor/ejecutivo de cuenta, solicita la compra de CBFIs (títulos de capital) o bonos (títulos de deuda) de Fibra Uno (se enfoca en la generación de valor sostenible para inversionistas mediante la operación, adquisición, venta y desarrollo de inmuebles para uso comercial listados en bolsa).

¿Por qué invertir en FIBRAs?

Es conveniente invertir en FIBRAs porque permite el acceso al mercado inmobiliario mexicano como una opción viable de inversión a través de un CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), que puede negociarse fácilmente y cuenta con un precio en el mercado claramente identificable.

Acontecimientos de FIBRAs en México

En el mes de agosto del año 2017, Fibra MTY anunció la compra del edificio “Cuauhtémoc” por 375 millones de pesos para su posterior arrendamiento. El inmueble de oficinas mide aproximadamente 10,294 metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR).

De igual manera, FibraHotel ​​adquirirá el resort Fiesta Americana Condesa Cancún ​​a través de una transacción de venta y arrendamiento a largo plazo con Grupo Posadas por 2,892 millones de pesos. 

Ejemplos de FIBRAs

  • FIBRA DANHOS (DANHOS 13)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $29.00 MXN

  • FIBRA HD (FIBRAHD 159)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $7.46 MXN

  • FIBRAMQ (FIBRAMQ 12)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $27.03 MXN

  • FIBRA PROLOGIS (FIBRAPL 14)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $40.81 MXN

  • FIBRAUP (FIBRAUP 18)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $37.00 MXN

  • FIBRA HOTEL (FIHO 12)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $9.00 MXN

  • FIBRA INN (FINN 13)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $7.00 MXN

  • FIBRA MTY (FMTY 14)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $40.81 MXN

  • FIBRA UNO (FUNO 11)

Precio de mercado al 4 de diciembre de 2019: $29.09 MXN

Conclusión

Este tipo de instrumentos tiene un horizonte de inversión a largo plazo por lo que si se te presenta la oportunidad deberías tomarla ya que en momentos de alta volatilidad o de coyuntura en los mercados financieros las valuaciones de los FIBRAs se pueden presionar a la baja. El mercado financiero incorpora de manera inmediata los cambios en las variables económicas que pueden beneficiar a este tipo de activos.

Aclaración

El contenido que aquí te compartimos es responsabilidad de INMOBLI y solo refleja un punto de vista.

Referencias

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Inmobli Bienes Raíces

contacto@inmobli.com

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¿Qué son y cómo Funcionan las FIBRAs?

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